全澳房产空置率高达11.2% 空置税被指形同虚设

2016年澳洲人口普查数据显示，全澳空置房屋有108.89万套，空置房屋率高达11.2%。专家认为“空置税的实施是有操作困难的。例如，如何界定空置的‘合理原因’？缺乏关于空置房的可靠数据，是澳洲政府实施空置税的最大挑战。

ACB News《澳华财经在线》7月18日讯 据澳统计局2016年澳洲人口普查数据显示，全澳空置房屋有108.89万套，空置房屋率高达11.2%。
 
过去几年，澳洲首府城市的房屋空置率在上升。根据去年的人口普查数据，在过去5年中，墨尔本的空置房产增加了19%，悉尼上升了15%。
 
“考虑到全澳几千个露宿街头的流浪者——2017年悉尼每晚露宿街头的有400多人——以及几十万住房条件拥挤或支付房租有困难的人，如此高的空置率是很残酷的。”新南威尔士大学城市未来研究中心副主任Hal Pawson 说。
 
维州是全澳最早开始征收空置税的州。墨尔本借鉴了温哥华的空置税政策，对一年中空置6个月以上的房屋按照其价值征收1%的空置税。不过这一政策只适用于在墨尔本内城区和近郊区购买第二套房产的海外买家。
 
新州今年也宣布开始对海外购房者征收空置税。影子财长Chris Bowen最近表示支持在全澳所有首府城市推行空置税。
 
但近日一些专家指出，指望空置税来打击房产投机是不现实的。
 

空置税不具可操作性

在温哥华，空置税的征收主要由房主自己申报，这就给政策的有效性打了个折扣。但决策者们也考虑过另一种方法，就是要求所有房主都向监管部门确认自己名下的住房在过去一年中至少有六个月都有人住，但这样又增加了过多的审核工作，也难以实施。
 
Pawson 认为，“空置税的实施是有操作困难的。例如，如何界定空置的‘合理原因’？从理论上说，这种税应该用于可居住的房屋。因此，如果你拥有的是一套投资房，你可以怎么办呢？比如，将厨房的水池拆掉，说房子不适合住人？”
 
缺乏关于空置房的可靠数据，是澳洲政府实施空置税的最大挑战。
 
非营利机构Prosper Australia估计，去年人口普查中，墨尔本的一半空置房是长期的“投资空置房”，即8.2万套。如果以同样的比例估算悉尼的长期“投资空置房”，则为6.8万套。该机构估计全澳共有30万套 “投资空置房”，约占房屋存量的3%，相当于两年的房屋新增数量。
 
另外在开发层面上还存在大量“土地投机”：每年住宅建设许可数量远远超出了实际新建住宅数量。一对数据即可说明这一问题——去年悉尼的住宅建设许可为56000套，而实际新建房屋只有38000套。这表明存在着大量“囤地投机”的行为。土地拥有者获得土地后，等待“市场条件合适”时再建房出售，以获取更高的利润。
 

多管其下

ACB News《澳华财经在线》报道，Pawson建议，若要从根本上解决这个问题，需要比空置税更严格的政策，像首都堪培拉那样用更广泛的土地税代替印花税。
 
Grattan机构估计，若用土地税代替印花税，每年可为GDP增加90亿澳元。
 
昆士兰大学房地产经济专家Cameron Murray认为，在全国推行土地税，可将房价降低1-2%。
 
土地税对于平抑房价、提高房产利用率会有一定作用，但在Pawson看来，根本的解决之道还需要将其他政策配合使用。
 
“要解决澳洲住房压力问题，不应当像政府通常说的那样，只着眼于增加新增房屋供应量，还应当更有效和公平地利用存量房和住宅用地。”他说。
 
他的建议是不再只究诘“空置房”问题，而是从更广的范围内考虑住房浪费的现象，以及更公平地分配财富的问题。
 
“我们的国家存在严重的住宅利用不足的问题。ABS统计数据显示，在全澳有超过100万套住宅（主要为自住房）有3间以上的空置卧室。将2013-2014年与2007-2008年的数据对比，6年中‘利用极其不足’的房产增加了25万套。如果我们的税务体系对此无所作为，那就会加剧住房浪费状况。”他说。
 
Pawson指出，税务体系中使住房浪费状况恶化的政策有两个，一是印花税，一是养老金资产测试中不包含对住宅的评估。若不从税务和养老金方面进行系统的改革，“空置”将成为日益恶化的住房可负担性问题中一个难以消除的阴影。
 
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